物业小区业主服务手册（通用6篇）
篇1：物业小区业主服务手册
欢迎辞
尊敬的业主：您们好！
欢迎您入住浩丰蓝湾住宅小区！
今后，我们将和您一起建设共同的家园——浩丰蓝湾（北区）住宅小区，我们的工作需要您的理解和支持，相信在我们共同的努力参与下，将会营造出祥和、文明、安全、舒适的高尚小区。
物业公司简介
罗平县仁合物业服务有限公司成立于2015年10月15号，注册资金壹佰万元，公司主要从事各类物业的服务和管理，有专业的服务团队以及各类高标准、高素质的专业化人才，服务队伍受过专业化培训，积累了丰富的物业服务经验，负责物业项目内的环境保护、绿化养护、治安协防、楼宇维护养护、社区文化及其它经营配套服务。
本公司按市场化、专业化运作模式，以“户主至上，服务第一”为宗旨，通过科学规范的管理竭诚高效的服务，为业主提供安全、文明、整洁、舒适的生活和工作环境，同时，公司已形成以人为本、和睦共存、真诚、专业、服务、创新的独特文化理念，为企业的健康发展打下厚实的人文基础和强大的精神支柱，我公司将致力于打造一体化、智能化、高标准的全新物业服务企业。
住宅小区简介
本案高度把握用地的现状特征，满足现代社会的多元需求，体现社会、经济与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观的窗口。体现二十一世纪的城市风貌与建设水平，使该区成为罗平县城市建设的典范。
在设计中以区域内的城市道路为商住步行街为核心空间，在现有地块范围内突出景观的通达性和良好性。实现白腊山尽收眼底，城市公园映入眼帘的建筑目标。本案的公共设施齐全景观设施（草坪铺地、喷泉小品雕塑等）、公共休息设施（座椅，连廊等）、公共卫生设施（公厕、洗手池等）、信息设施（公用电话亭、广告栏等）、公共设施（照片设施、路标指示牌等）、绿化设施（草坪、树池花坛等）等等公共设施齐全。
开发商:罗平县浩丰房地产开发有限公司
楼盘名称：浩丰蓝湾
所在区域： 云南·曲靖·罗平县
项目地址： 罗平县西关十二组
新房类型： 住宅
房屋属性： 商品房
装修状况： 毛坯
占地面积： 1.02万平方米
绿 化 率：(关于绿化率)35 %容 积 率：(关于容积率)4.4 总建筑面积：4.3万平方米
本案位于罗平县南片区中段，不仅交通便利，而且硬件设施齐全。
边分布各行政单位、银行、学校、医院、中西餐厅、酒店、步行街、城市花园、体育场、小广场等。
1、按照建设花园式、旅游城市的要求注重提高小区的整体居住环境质量。
2、注重加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3、实行超前管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
客户注意事项
1、未经有关部门房屋验收或正式交付使用前不得私自装修，严禁私自请工人进行改造。
2、房屋建成移交时，按政府有关规定委托罗平县仁合物业服务有限公司对浩丰蓝湾（北区）住宅小区进行物业管理。
4、当房屋建成后向客户移交房屋时，务必仔细检查并填写房屋交接表，以明确双方责任。
5、我公司将按云南省建设厅的相关规定进行房屋建成后的保修和维护。
管理规约
为了加强浩丰蓝湾（北区）住宅小区的管理，维护全体业主的合法权益，维护公共环境和生活秩序，保障物业的安全合理使用，根据国家有关物业管理法规、政策制定本规约。全体业主均须自觉遵守。
1、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理相关法律法规的规定。
2、委托物业管理企业负责房屋设施设备、环境卫生、公共秩序、保安协防、绿化管养的管理。
3、全体业主应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
4、业主对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业公司提出，发生争执时协商解决。
5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，确保家庭人身财产安全。
6、业主装修房屋时，应遵守装饰装修制度，并事先告知物业管理企业，物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，如业主违反装饰装修制度，造成他人损失的应承担经济赔偿责任，对拒不改正的，物业管理公司将采取相应措施制止装修行为，并及时上报有关行政管理部门依法处理。
7、业主如委托物业企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维护、养护，应支付相应费用。
8、在装修过程中附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋或他人利益安全的，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护，拒不进行维修养护的，由物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主承担。
9、业主出租、转让物业时，应先告知物业管理企业并要求承租人遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
10、在物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格、设计用途、功能和布局等）。
（2）对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆搭建。
（3）私自占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公共区域。
（4）损坏、拆除或改造供电、供暖、通信、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒有害危险物质等。
（7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林等建筑设施。（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点。
（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。（10）随意停放车辆。（11）聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为。
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物。（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
11、人为造成公用设施或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿。
12、按规定交纳物业服务企业应收取的各项服务费用。
13、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
14、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱、和睦相处，营造良好的工作和生活环境。
业主须知
浩丰蓝湾（北区）住宅小区遵循“以人为本”的宗旨，实行人性化优质服务和物业管理，为业主提供高质量的生活环境，实现业主在园区居住安全、方便、舒适。
敬请各位业主抽出您宝贵的时间认真阅读下列条款，并自觉配合物业管理企业对园区实施积极有效的管理服务。
一、安全管理
1、全日制24小时保安巡岗值班。为保持小区良好的环境和秩序，业主办理接房手续时，随即办理所有家庭成员登记。
2、严禁在单元楼内存放易燃、易爆物品，禁止户外用火。
3、小区内禁止任何人以任何方式燃放烟花爆竹。
4、儿童须有成人监护，切勿让年幼儿童独留家中或单独乘坐电梯，以免发生意外。
5、家中请勿存放贵重物品或过量现金，以防盗贼有机可乘。
6、严禁在公共区域堆放任何杂物，保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻。
7、严禁私自在公共区域架设电线和防盗网误伤他人。
8、严禁在小区内非法举行集会，示威等活动。
9、严禁聚众赌博、贩毒、吸毒、卖淫嫖娼、盗窃等一切违法行为和制造、复制、出售、传播淫秽书画及音像制品。
10、防火、防震须知（1）防火须知
为避免火灾发生，切勿将用电负荷过大或将过多电器连接在同一插座；切勿将易燃、易爆物品放置于楼房内。
（2）防震须知
发生地震时应保持镇定，尽量转移到空旷区域，若未及转移就近躲藏于坚固物下，远离窗户、玻璃隔板、框架、悬挂物体或楼房底层。
二、环境维护及清理
1、为使小区宁静、整洁，业主不得在单元内饲养家畜，如家有宠物，须在政府有关部门办理防疫证和饲养宠物许可证，同时上报物业管理企业备案。
2、不能悬挂衣物、商业性标牌于花园或室外（商铺除外）。
3、物业公司有权要求业主自费、重修私人物业残缺部位以吻合小区形象。
三、交通管理
1、除在小区内购有固定车位或定期、长期租用车位并办理车辆进入园区出入卡（一车一卡）的车辆外，其他车辆一律不得进入园区。
2、进入园区限速5公里/小时。
3、所有盛载物品车辆出示证明，否则管理人员将拒绝放行。
四、停车管理
1、小区车位出售后，剩余的车位，未购买车位且有车的业主，可采取月季租和年租形式租用车位。
2、如有来访车辆需停泊于路上，必须按规定停放，超时按规定收费。
3、自行车、摩托车一律不准停放在公告场所内（包括路边、公共楼梯间、公共花园等）
4、对违规行驶和停泊车辆，物业管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此而造成的一切损失一概由车主负责。
五、公共场所行为规范
公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路，公共楼梯通道、行人路等。
1、邻里之间要文明礼貌、和睦相处。
2、请勿于公共场所或本户室窗口随意抛置垃圾及杂物。
3、请勿在公共场所垂挂衣物、张贴标志广告、树立告示牌。
4、请勿将宠物任意放于公共场所排泄，因此发生一切善后由宠物主人负责。
5、公共场所严禁乱摆乱卖。
六、装修管理
根据国家建设部关于毗连关系的有关规定，恳请浩丰蓝湾（北区）住宅小区业主明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成，所以，对于您的房产装修，将根据中华人民共和国建设部《家庭居室管理规定》及地主物业管理规范要求，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定。
1、装修范围
业主应严格按照《家庭居室装饰管理规定》中的装饰范围和要求进行内装修、维修，为确保业主对房屋进行装修时不损坏房屋建筑构造及其他公共设施，在办理装修申请批准后，业主须签订《业主装修管理协议》并缴纳1000元装修保证金（装修结束，业主验收合格后六个月无违规退回业主）
2、装修队的选择
业主对房屋进行装修应选择实力强，信誉好的装修队伍，为对业主负责，任何施工队伍进入小区施工，都要接受资格审查，即提供营业执照、执业许可证、资质等级证。
物业管理服务守则
一、物业管理
1、管理公司
根据管理公约的条文，罗平县仁合物业服务有限公司受托于端林房地产开发有限公司对浩丰蓝湾（北区）进行物业管理服务。
2、管理公司代表权
管理公司有绝对的权力代表各业主就有关管理本小区一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3、公共区域及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共区域、小区结构、泵房、绿化及其他设施设备保养、维修及管理。
4、管理职员
为提供完善的管理服务，管理公司聘用专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。所有管理员工一律不准向业主、租户或任何承造商收取其他利益。
5、建议及投诉
任何业主若对小区环境及管理作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6、小区管理服务中心办公时间为：
上午：08：00—12：00下午：14：00—17：30 在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。管理公司电话：
二、设备及服务
1、供水
小区24小时加压供水。自来水是利用水压输送到各单位的，即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方、设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
2、电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心申请安装电话。
3、公共天线
各单位均有电视电线插位。若需额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，费用由业主承担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
4、消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小时值班，监察消防系统的运作。
三、业主其他责任
1、饲养宠物
住房所饲养的宠物，必须在管理处指定区域排便及做相关废物处理事宜。
2、噪音气味
为优质环境各位业主切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他业主。
3、公共通道
公共区域内的走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知管理中心。若发现其他业主做出防碍公众利益，阻塞走道等行为时应主动举报。
4、景观物品
各业主不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。
5、神位
为保持环境清洁卫生，所有业主禁止在门前或区域范围内摆设神位及燃点香烛。
6、危险物
各业主不得在小区范围内搬运，储存和使用危险、易燃或易爆的物品。
7、铁闸/卷门
各业主不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全铁闸或卷门。
8、营业经商
业主不得在小区物业公共区域内摆设商品进行各种形式的宣传、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等。如所做活动附合相关法律法规并得到相关部门的许可，业主可执许可证和书面申请向管理公司备案，批准后方可进行。外来访客不可在此区域内向其他业主进行派发物品、推销或任何形式的滋扰。
9、法律纠纷
业主在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，自行承担所有法律及经济责任，管理公司连带须进行额外工作和开销亦由相关物业业主承担。
四、安全协防
1、小区全天24小时除有保安人员值班和巡逻外，物业公司配备先进保安装置，对小区进行监控，请各业主配合保安人员工作以保障所有入住小区业主安全，并请注意以下几点：
（1）若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
（2)对进入小区的访客进行登记，夜晚来访（23：00以后）的访客保安人员先与业主联系，得到许可后方可探访。
（3）房间无人时，请锁好门窗，关闭所有家用电器用具。（4）不要在电梯内或者禁止吸烟的场所吸烟，在可吸烟场所吸烟时，请处理好烟蒂和火种。
（5）定期检查、维护电器设备、电线和灭火器等。（6）发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开房间，锁好门窗，立即通知管理处。（7）携带大件物品及搬运货物出入小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。
（8）业主在不明访客身份前，请勿随便开门给陌生人。（9）与邻近业主互相认识，保持联系，以便相互照应。（10）如遇紧急情况时可拨打电话110报警。
（11）如不幸被贼匪光顾，不要移动、清扫、整理现场物品，请立即通知管理处。
2、住房保安
各业主如需在其使用的单位范围内，自行聘用专职私人保安员必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及单位名称，并须保证这此专职人员不得穿着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆，引起误会。
物业管理服务委托合同
特权所有人/物业使用人：（以下简称甲方）物业管理服务单位：（以下简称乙方）
根据有关法律、法规，甲乙双方本着自愿、平等、协商一致原则的基础上，现就浩丰蓝湾（北区）住宅小区物业管理服务达成如下协议
第一条 物业基本情况
一、物业名称：罗平县浩丰蓝湾（北区）
二、坐落位置：罗平县振兴街
三、类型：高层公寓、商业用房、车位（库）、地下层。
四、建筑面积：小区住户301户，面积38776.29平方米，商铺271套，面积23796平方米，地下车位372个，第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体结构部位（包括基础、内外墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、楼外停车位等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全防范系统、邮政信箱、垃圾卫生、小区围墙等。
三、环境卫生
1、实行公共区域标准化清扫保洁，生活垃圾日产日清。
2、房屋公共部位保持清洁，无杂物占用。
3、公共绿化植物的管理及养护（包括定期修剪、浇水、施肥、病虫害防治管理、移栽、补种等）。
四、安保协防
1、内容
（1）协助公安部门维护好物业区域内的公共秩序。（2）负责物业的日常治安管理工作，实行24小时治安管理、巡逻、警戒。
（3）门岗及重点部位固定岗执勤、守卫。
2、责任
（1）建立安保管理制度，教育安保队员依法遵循职责。（2）对物业内出现的治安事件及各种违法违纪行为及时报告并配合有关部门进行处理。
（3）维护物业安全，全力避免不安全事件的发生。（4）定期组织安保队员进行业务培训。
五、消防
1、内容
（1）贯彻执行预防为主、防消结合的方针，搞好日常消防管理工作。
（2）建立消防责任制，定期组织工作人员进行消防训练。（3）消防设施设备有明显标识，旋转合理。（4）消防系统24小时监控。
2、责任
（1）定期对消防设施设备进行检修、保养。
（2）维护物业的安全，排除隐患，避免消防事件的发生。（3）对物业出现的火警及时报告并配合有关部门进行处理。
六、交通秩序及车辆停放
1、内容
（1）负责指挥进出车辆，维护小区内交通秩序。车辆需按规定的行驶路线行驶，有序停放，各种车辆应存放在各自的专用停车场所，停放有序，严禁阻塞交通和消防通道。
（2）严格检查进出车辆，并做好相应登记工作。（3）机动车位不允许停放非机动车辆或堆放杂物。（4）车辆停放保持一位一车。
2、责任
（1）杜绝车辆乱停乱放。
（2）若小区内发生交通事故，及时报告有关部门处理。第三条 物业管理服务质量
一、房屋外观
1、外观整洁、完好、统一。
2、无乱粘贴、悬挂现象，符合城市规划外观要求。
3、公共区域卫生洁净、有序。
二、设备运行
1、设备良好，运行正常，无事故隐患。
2、对强弱电系统、智能化系统、给排水系统、电梯系统、空调系统进行日常巡查，并做工作日志。
3、配合客户落实空调、电梯等设备维护项目外包以及日常检查与督促工作。
4、检查、维修、保养辖区内所有装置和设备，保证其正常运行。
5、定期清理下水道，检修排水设备，保持水道畅通，确保洪涝灾害的有效防治。
6、编制月度、季度、公共设施设备的检测及维护计划并组织实施。
7、建立健全保养、检修制度。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、建立健全共用部位、共用设施设备资料档案。
2、定期对公寓共用部位、共用设施设备进行检修、保养。
3、设备良好，有完整运行记录。
四、环境卫生
1、道路、楼道、走廊、门厅、扶手等保持洁净。
2、无杂物乱堆乱放、无乱粘贴、悬挂现象。
五、绿化
1、绿化带无杂物、无侵占现象。
2、花草树木修剪及时，无明显枯枝死叉，定期浇水、施肥及病虫害防治管理。
第四条 物业服务费用
一、甲方缴纳费用时间
已售房：自端林房地产开发公司通知接房之日起开始计算。未售房：端林房地产开发公司与之签订购房合同之日起开始计算。
二、甲方每月需缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算。收费项目
1、物业管理费
（1）住宅：3F—9F 0.90元/月/平方米10F—17F 1.00元/月/平方米18F—23F 1.05元/月/平方米24F—31F 1.10元/月/平方米
（2）商铺：2.00元/月/平方米（3）电梯运行维护费：10.00元/户/月
2、车位管理服务费：300.00元/个/年，车库按平方面积元/月/平方米。
3、供水加压费：10.00元/户/年
4、垃圾代运费（1）住房：96.00元/户/年（2）商铺：300.00元/户/年
备注：此项收费若遇有关部门政策变动，根据发布的文件而调整。
三、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。
四、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及其它代收代缴费用。
五、甲方办理交房入住手续时一次性缴清一年服务费用方能办理，其后按交房日期后推一年，按年缴付（提前30天缴纳）。按国家规定收取水电费及其它代收代缴费，每两收取一次，交费时间为每月6日—15日。乙方到浩丰蓝湾（北区）管理中心交纳。
六、本合同期满后，甲方应同意乙方按国家现行物价浮动指数来调整物业管理服务费用。
第五条 其它有偿服务费
一、车位及其使用管理服务费按国家相关物价执行。
二、订书报杂志专项服务。
三、家政便民服务。
四、房屋装饰装修期间，乙方统一清运垃圾，甲方应交纳装修公共设施维护费400.00元/户（含电梯维护费、公共区域卫生费、楼道及公共设施修复费）
五、建筑垃圾处置费30.00元/立方米。第六条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定执行）。
第七条 维修基金的管理与使用
一、根据国家建设部、财政部《关于住宅共用部位和共用设施设备维修基金管理办法》的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。
二、维修基金的使用由乙方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、当使用维修基金不足时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋合同面积比例续筹。
四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
五、维修基金统一储存在建设银行，专户存储，专款专用。维修基金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
六、维修基金于每年元月公布前一基金使用情况及余额，以接受业主委员会的检查监督。
第八条 双方的权利义务
一、甲方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。
3、遵守小区物业管理制度和《物业使用管理守则》。
4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用。
5、甲方装饰装修房屋时，应遵守本物业《装饰装修管理规定》。
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用设施的，应事先向乙方提出申请，获批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，如造成损失，甲方应承担赔偿责任。
7、转让房屋时，应通知乙方，告之受让方与乙方签订本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》等造成的损失、损害者承担民事责任。
9、有权在其使用单位范围内从事与房屋功能用途相符合的活动。
10、未经乙方书面同意，不得在小区内组织任何大型集会。
11、不得在公共区域悬挂旗帜、天线、名牌、招牌、广告或书写张贴字句。
12、不得占道经营、堆放、停车，进行经营活动必须书面申请，经乙方同意后，方可进行。
13、甲方应对自己及家人的行为负责，也应对其雇员、访客的行为负责。如果因他们的行为侵犯其他业主的利益，该业主须依照法规规定向乙方或其他业主所遭受的损失做出赔偿。
14、甲方车辆须停放于指定位置，自行检查车辆门窗安全，切勿将贵重物品和现金放置于车内。
15、甲方不得在其物业内放养禽畜。若甲方需要饲养宠物，应当按照相关规定给宠物办理预防接种。宠物外出应有人看管，确保宠物不伤害、惊吓他人，不在公共区域乱跑，不得随地大小便。
16、甲方出租房屋前，应把本协议书复印件交承租人阅读，有义务监督承租人遵守协议并承担承租人违约的连带责任。甲方必须将与承租人签订的《租赁合同》复印件及承租人资料（身份证复印件、联系电话等）交由乙方建档保存。
17、转让房屋时，应先通知乙方，并有义务让受让方与乙方签订本协议。
18、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》、《装饰装修管理规定》等造成的损失和伤害，甲方有过错的应承担法律责任。
19、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得分割他人的合法权益。
二、乙方的权利义务
1、对房屋公共部位、设施设备、绿化、环境卫生、护卫、道路交通等项目进行日常维护、修缮、清洁服务与管理。
2、根据有关法规、政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》并书面告知甲方。
3、建立健全本物业的物业管理档案资料。
4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》的行为。
5、物业管理企业可聘用专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
6、依据本协议向甲方收取物业管理费用。
7、编制物业管理服务及财务计划。
8、当甲方装饰装修房屋并提出申请时，乙方应将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方签订《装饰装修管理协议》
10、甲方不得占用小区物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
11、向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修养护等有偿服务。
12、乙方有权按照法律、法规的有关规定从事各种经营活动。
13、乙方有权自行处理突发、紧急事件。第九条 其它约定事项
一、甲方应督促进入小区进行房屋装饰装修人员到乙方管理处办理装修手续，以便乙方对其资质及装修内容进行审批。
二、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因造成小区内任何设施设备运行中断，乙方不承担可能引起的损失责任，乙方应尽全力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业管理费及其它费用甲方不能因此而拒交。
三、甲方不得擅自改变房屋主体结构功能。第十条 违约责任
一、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按应付款项的5%交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的5%交纳违约金外，乙方可以公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追缴。
四、乙方违反协议，擅自提高收费或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。（按有关法律、法规、政策规定可以提价和收取的除外）。
第十一条 为维护业主切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急措施，维护业主的财产生命安全。第十二条 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十三条 在本协议内空格部份填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解、协商，调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十五条 本协议正本连附件，一式二份，甲乙双方各执一份，两份都具有同等法律效力。
第十六条 本协议自双方签字之日起生效。协议中未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规执行。
房屋装饰装修管理服务协议
甲方：（以下简称甲方）联系电话：
乙方：罗平县仁合物业服务有限公司（以下简称乙方）联系电话：
为了规范浩丰蓝湾（北区）住宅小区（以下简称本小区）室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，现甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，为装修工作提供优质、安全、可靠的服务签订本协议。
一、甲方请认真填写《装修申请表》，甲方需严格按照表格申请装修方案及项目进行装修。
二、甲方装修时间为：周一至周五上午08：00—12.00下午14：00—18：00周六至周日上午9：00—12：00下午14：00—18：00
1、交房之日起半年后周六周日不再允许装修。
2、国家法定节假日期间严禁装修施工。
3、装修工程期限为90天，如需延期，应提前办理延期手续及补交装修保证押金。如需运送装修材料进入小区，必须堆放到指定地点并在当天之内清理完毕。
三、甲方按照物业公司相关规定交纳装饰装修费用。
四、需交纳的装修费用如下：
1、装修保证押金
装修工程保证押金￥2000.00元。
2、若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金￥1000.00元。
3、业主未按“装修申请表”内容进行装修的，扣违约金￥1000.00元。
4、严禁乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金￥500.00元。
5、严禁随地大小便，违者罚款￥200.00元。
6、严禁将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区公共区域，否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金￥200.00元。
五、为了避免上下、左右楼层房屋漏水、渗水现象的发生，影响邻里居住环境，导致业主间发生不必要矛盾，请业主装修房屋前，做好二次防水工程，如出现漏水、渗水所带来的一切经济损失及连带责任由甲方承担。
六、相关事项：
1、甲方按照《罗平县仁合物业服务有限公司装修管理规定》及以上协议进行装修，如违反装修条款则按照相关规定赔偿或处理。
2、为了您和他人的安全，高层楼房窗户装修应按原设计统一式样，用料一致。物业公司和端林地产两家联合为您聘请了一家专业的装修团队为您服务。
3、装修垃圾应袋装后堆放在指定地点，以便统一清运。
4、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施设备等，由业主负责修复和赔偿。
5、乙方在协议期间，提供电梯使用和承担垃圾处置事项。
6、乙方为保障本小区安全及装修工作有序进行，乙方护卫人员要履行管理责任查看装修施工单位人员出入证，并维护好本小区治安。
7、协议履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成应向服务所在地人民法院诉讼解决。
8、装修期间造成他人伤害及安全事故一律由业主及装修公司承担。
9、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
甲方（业主签字）： 日期：
乙方：罗平县仁合物业服务有限公司 乙方代表： 日期：
消防管理责任书
为了加强消防管理工作，预防火灾和火灾危害，保护公共财产和各业主人身、财产安全，明确物业公司和业主双方的责任和义务，根据《中华人民共和国消防法》、《曲靖市消防条例》等法律法规的有关规定，制定本责任书。
1、消防工作应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，建立健全防火安全责任制度。
2、业主负责人为消防第一责任人，对本单位的消防安全负责，并对其成员进行防火安全教育，使其自觉遵守和维护消防管理规定。
3、业主应加强防火措施，按规定配备足量、有效消防器材（每50平方米需配置一个4公斤ABC型灭火器），并放置于容易取到的位置，定期检查消防器材的有效性。
4、业主进行装修前，应向乙方提出申请，面积较大的，还应向政府消防部门提出申请，并经审批后方可进行装修。
5、业主承诺并遵守以下有关政府法律法规规章所规定的内容，包括：
（1）严禁擅自挪用、损坏公共区域所配置的消防器材、设施、设备。
（2）严禁擅自运用消防水源，严禁遮挡防火栓。（3）严禁堵塞消防通道。（4）禁止存放、生产、经营易燃、易爆及有毒化学物品。（5）严格用火、用电、用气、用油的安全管理。（6）严禁私自乱拉、乱接用电、用气线路，从事电业、电气、焊接作业的人员，必须持有“上岗证”动火作业时，应提供政府消防主管部门的审核文件。
（7）电器产品的安装、使用和电气线路的设计，必须符合国家有关的消防安全技术规定。
（8）自行加强安全性能维护，按规定定期检修。（9）禁止使用明火。
6、其他有关的内容
物业公司工作人员组织、协助政府消防主管部门对业主的经营场所进行防火安全检查，对不符合消防安全管理规定或政府消防主管部门开具消防问题处理意见的，业主应在限期内进行整改。逾期不整改的，由政府消防主管部门处理。
本责任书为《物业管理服务委托合同》附件，至该物业产权转移为止，原业主须保证新业主续签本责任书，如更换责任人未重新签订本责任书，前住宅依然承担责任人的责任。
治安防范责任书
为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，以及维护业主的权益和管理区域的正常秩序，加强对装饰装修队伍（以下简称施工方）的管理，凡业主申请装修，须经管理处审批同意，并签订此《治安防范责任书》，装饰装修队伍方可进入现场施工。
一、责任范围 施工方履行如下责任：
1、如实申报施工人员名单，每人需交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证，交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金￥30.00元，工本费￥10.00元。
2、施工方严格按照装修规定的时间进行装修工作。
周一至周五：早上08：00—12：00下午14：00—18:00周六至周日：早上09：00—12：00下午14：00—18:00 注：交房之日起半年后周六周日不再允许装修。
国家法定节假日期间严禁装修施工。
3、禁止施工人员在小区内留宿，特殊情况需到管理处备案。施工人员不得在小区内生火煮饭、施工现场不得使用电炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。
4、施工单位负责人，必须教育施工人员遵纪守法，要熟知《装修管理规定》和其他有关规定，并严格遵守。
5、不得私自上天台，不允许在天台或楼道内加工操作，严禁搭接公共区域水、电。
6、严禁在小区内高声喧哗、打架、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。
7、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范措施。施工现场严禁吸烟。
8、维护公共卫生，爱护公共设施，文明施工，不影响他人生活休息，不得在其他房门前逗留、休息及堆放物品。
9、施工过程中，施工方必须自行配备消防设备，必须派专人负责治安工作，严密巡视、观察、防止案件和火灾发生。
10、施工人员必须积极配合管理处装修管理员的管理和服务工作，装修管理员每天上门巡视时，不得拒绝和出现不开门等行为。
商业铺面履行如下责任
1、如实申报商铺工作人员名单，每人交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证。交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金30.00元，工本费10.00元，同时提交营业执照复印件1份到物管处建档保存。
2、商铺工作人员严禁乱接公共区域水电。
3、商铺工作人员不允许在小区内高声喧哗、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。
4、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范。
5、维护公共卫生，爱护公共设施，不得影响他人生活休息，不得在铺面门前堆放物品。
二、处罚办法
1、有违反《装修管理规定》和上述《治安防范责任书》规定的条款，管理处有权采取相应的处罚措施或拒绝违规者进入小区，如有违反，管理处将拒绝该工程队进入小区。
2、装修业主如违反物业公司装修规定，管理处有权扣其业主或装饰装修单位的装修保证押金。并视情节轻重追究当事人的经济责任和法律责任。
业主因物业产权转移，须告知继受方与物业公司重新签订治安防范责任书，在物业公司签订本责任书之前，业主承担本责任书的责任。
精神文明公约
为了搞好社区精神文明建设，使广大业主在文明健康的环境中工作生活，特制定如下公约，敬请浩丰蓝湾住宅小区业主遵守。
第一条 遵守国家的政策、法律、法规和物业管理企业的各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的小区居民。
第二条 小区居民来自不同地方，大家要正确对待不同的生活习俗、文化背景，互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。
第三条 积极参与社会公益活动，积极维护公共卫生，不随地吐痰乱扔杂物、乱倒污水，、不乱张贴涂写、不在小区内饲养家畜、爱护小区环境。
第四条 要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美等习惯。
第五条 不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将违禁品（黄色书刊、画片、光碟、录影带等）带入小区和家庭。
第六条 爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树木，节约用水用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的生活环境。
第七条 在小区内严禁搞封建迷信活动及非法团体活动。第八条 注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养有益的业余爱好，营造温馨和谐的居住环境。
第九条 积极维护小区荣誉，为小区的发展和进步提出合理意见。
第十条 热心社会福利事业，乐善好施、尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、关心帮助孤寡残疾人。
第十一条 积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。
电梯使用管理规定
电梯是每位业主的共有财产，也是较为昂贵的设备，为保护和延长其使用寿命，节省您的更新费用支出，特制定本规定，以共同遵守。
1、客梯、货梯严格分流使用，严禁用客运电梯运载货物。
2、使用货运电梯运载货物时，须向管理处提出申请，批准后方可使用，凡擅自使用电梯（包括客运电梯）运载大件或大批货物者，视情节收取100.00—200.00元一次的违约金。
3、使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物挥动、敲击或拍打显示按键和随意按动警铃按钮。
4、不得超载运作，当超载信号铃声2响时，后进乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。
5、礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄儿童由大人带领乘梯。
6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和动跳或损坏电梯内装饰饰物，违者罚款50.00—100.00元。
7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌，按警铃按钮和用电梯内的紧急故障电话向楼宇监控中心报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强制撬门等急躁行为。
8、乘客看到电梯停运标志时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。
9、发生消防火警时严禁乘坐电梯，乘客应走消防应急通道。
10、本规定自签订之日起生效执行。
智能IC卡使用注意事项
为保证智能卡的正常使用，特向各业主说明以下注意事项，以便操作。
一、使用范围
智能卡在小区授权区域内一卡同行，主要用于进入小区，用卡在读卡器感应区域晃动即可，有效距离0—5mm
二、领取
在交接房手续办理完成时，物业公司免费向业主提供三张智能卡，请认真核对清点。
三、核对
智能卡在领取，办理和补办时，为确保安全，请您向物业公司提供交房通知书、身份证或房产证等有效证件，核对无误后，物业公司会尽快办理。
四、工本费收缴及管理
智能卡的制作需要成本，每张卡片按20.00元收取。
五、使用注意事项
1、专人专用，不可转让、转借使用。
2、随身携带，请勿存放车内，丢失后果自负。
3、损坏、断裂、弯折、破口、遗失等由使用者自负。
4、新增、补办、挂失、延期请及时到服务中心办理。
5、为保障智能卡的正常使用，请按时缴纳相关费用。
6、当发生房屋产权变更时，须告知继受方到物业公司重新办理相关手续。
六、本卡最终解释归罗平县仁合物业服务有限公司所有。
承诺书
本人 身份证号 系曲靖市罗平县 小区 栋 单元 号房的受买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读罗平县仁合物业服务有限公司制定的浩丰蓝湾（北区）住宅小区业主入住手册。
二、同意遵守本手册。
三、本人同意承担违反本手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册的行为承担连带责任。
四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本手册承诺书，并送建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。
物权所有人/物业使用人： 物业管理服务单位：
物业公司服务承诺
1、除做好以上本职工作，物业公司全天24小时服务，随叫随到，不管任何事情属物业管理范围内工作立即限时解决，解决不掉的，说明原因，限期解决，并建立回访制度。
2、保安24小时值班巡逻，对出入楼宇小区人员严格盘查实行来访人员登记制度，预防和制止各类事件的发生。
3、认真履行各项工作职责，将业主的事当成自己的事，热情服务，任何事情不推诿。
4、随时听取业主意见和建议，接受业主监督，并积极整改。
服务指南
有线电视抢修：0874-8212238 自来水修理：0874-8213878 供电抢修：95598 宽带服务：10000 火警：119 匪警：110 急救：120 交通事故：122
请各位业主仔细阅读此手册，手册内容空格处填写文字与印刷文字和物业管理委托合同书所规定内容均具有同等的效力。
我们将竭诚为您服务，全心全意为您排忧解难。
祝您：生活愉快，阖家幸福！
篇2：物业小区业主服务手册
为做好**花园管理服务工作，**花园业主委员会需要了解您对物业管理公司服务的评价意见及建议，以进一步提升**花园物业管理的`服务水平，**花园业主委员会将在9月19日——9月24日期间进行物业管理服务工作业主满意度调查，现业主满意度调查问卷已发送至各户信报箱内，请您抽出宝贵时间填写调查问卷后，将调查问卷投送小区南大门或北大门保安亭的回收箱内，满意度调查问卷回收截止时间：9月24日18：00.
感谢您的支持与配合！
祝您和您的家人中秋节快乐，阖家幸福！
**花园业主委员会
篇3：物业小区业主服务手册
同时，国家的“十五规划”提出“规范发展物业管理业”，“十一五规划建设”指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处，积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等。这一系列政策给物业管理提供了较大的发展空间，社会对物业服务行业越来越关注，对优质物业服务的期望值也越来越高。
但物业服务企业的发展并不容乐观。2005年新浪房产的“中国物业管理现状大型调查”结果显示：93.93%的人认为国内物业管理行业经营比较混乱;85.21%的人对所在小区物业管理现状不满意。同时根据中国消费者协会公开的数据，每年物业管理方面的投诉占商品房投诉较大比重，在一些城市甚至出现业主和物业服务企业暴力对抗事件。如何化解物业服务企业与业主之间的冲突成了业内普遍关注的焦点问题。
一、住宅小区物业服务企业与业主之间存在的主要矛盾及原因分析
近几年来，住宅小区业主和物业服务的矛盾冲突不断出现，几成各类新闻媒体的报道热点。其矛盾冲突主要表现在以下两个方面：
1、物业服务费问题
因物业服务收费争议而引发的小区业主和物业服务企业的矛盾最为常见，收费难已是行业普遍现象。例如，2007年，北京市在检查《物业管理条例》执行情况的报告中指出，大多数小区的物业费收缴率为70%左右，没有达到物业服务企业维持正常经营活动所需要的80%，个别矛盾突出的小区收缴费不足20%。
引起此种冲突的原因是多方面的。一是许多业主对物业服务企业不是很了解，一些业主甚至无法接受花钱买服务的消费理念;二是物业服务企业乱收费，或物业收费规定不合理、不同价格的物业费具体的服务项目不明确等同质不同价或者同价不同质的现象;三是物业服务企业在未与小区业主协商或由于各种原因无法协商一致的情况下，单方面确定或提高物业管理费收费标准，从而引起小区业主的不满乃至于拒交;四是小区业主之间因经济条件的差异，在物业服务企业应提供何种等级的服务上存在分歧，导致了小区业主与物业服务企业的冲突;五是物业服务企业自身沟通能力差以及在管理过程、解决冲突中的一些不规范行为，如某些员工因个人素质问题，责任心不强、服务质量差、服务不到位等，导致住户有意见而拒绝缴费;六是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建筑质量和公共配套设施问题
由建筑质量和公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务企业矛盾冲突屡见不鲜，例如：由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水，甚至出现墙体撕裂等现象;由于车位、车库严重不足，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位的售价或者租金，针对停车位等的所有权归属就产生了很多纠纷。实际上，物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符等。此类问题被业主强加给了物业服务企业，从而引发冲突。
引起此类冲突的原因主要有：对于某些公共配套设施所有权问题没有明确的法律规定，导致业主和开发商、物业公司非常容易产生纠纷;业主对相关法律法规及问题责任人不甚了解，导致一旦建筑质量和公共配套设施使用出现问题，便主观地将责任推给物业服务企业;开发单位利用“建管”不分掩盖前期遗留问题和转嫁新建项目矛盾，压低物业项目交接成本，从而给物业服务带来隐患和纠纷;某些开发单位并不真正重视物业服务，而是利用物业服务为开发项目搞包装，促销售，并且常常拖欠空置房物业服务费，使得当房屋质量出现问题时，物业服务企业无法筹措资金及时解决问题;某些开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，即使规划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便利，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，等等。
二、化解住宅小区物业服务企业与业主矛盾策略
综上所述，导致小区业主与物业管理公司矛盾冲突的原因包括机制问题、法律问题、企业问题以及业主问题。因此，必须从以下这几方面加以解决：
1、建立合理的机制
首先，要建立合理的物业前期介入和建管衔接管理机制。物业服务企业在开发商规划设计阶段就利用其丰富经验和专业知识对规划设计提出符合使用管理要求的建议，便可以为以后的管理工作打好基础;另外通过建立建管分离和衔接的机制，强化物业的接管验收环节，就可以明确接管责任，从而减少物业使用阶段物业管理企业与业主之间因物业建设质量而产生矛盾。
其次，要建立合理的解决纠纷矛盾的机制。由于各种主观和客观原因，物业服务企业与业主发生矛盾在所难免。当矛盾发生后，由矛盾的一方物业服务企业来出面疏导显然是不合理的;找行政主管部门投诉，由于其管理人员少，同时无法了解真正原因，往往最终浪费了大量时间和精力却无法圆满解决;相关法律法规细则未出台或不具体，难以执行;最终，业主往往求助于新闻媒体，反而进一步激化矛盾。因此，建立一套合理可行的解决纠纷矛盾的机制势在必行。
第三，要建立合理的费用核定机制。合理的价格是由物业管理项目单项成本构成的，对于各类人员的成本，政府可以给出一个指导价。物业服务企业应当准确核算服务成本，合理确定服务价格，并建立健全价格听证制度，充分听取业主的意见，主动接受社会监督。要坚持公开透明原则，采用差别价格标准，根据业主的不同经济承受能力，确定不同的服务方式和价格。
2、充实和完善物业管理法律体系
进一步完善基本法规和与法规相配套的规范性文件的制定，例如《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法，因此，加快实施细则的制定从而提高法规的可操作性迫在眉睫。同时物业服务企业和业主大会、业主应从一开始就制定双方权利、义务明晰的服务合同，详细明确地约定服务范围、项目、标准与收费方式、标准及违约处罚方法等。
3、加强企业自身建设
物业管理的本质是高质量的服务。要减少矛盾，就应该规范物业管理行为，制定切实可行的物业管理实施细则，提高服务意识。
首先物业服务企业是通过对“物”的管理从而达到对“人”的服务，因此需要员工有优质服务的态度和正确的行为方式。因此，物业服务企业需要通过健全完善规章制度、规范管理来提高服务水平。同时，要保证长期的优质服务，必须加强企业文化的建设，给员工创造一个良好的工作学习和生活环境。
其次，物业服务企业必须重视业主的需求，通过服务项目问卷调查、电话回访、定期进行满意度调查等方式，加强对业主需求的精确而全面的掌握，使得开展工作时能有的放矢。
再次，物业服务企业应重点加强对物业服务人员职业道德、服务意识和态度、法律法规、专业技术与知识、操作流程以及执行力的培训，提高提高员工素质，从而为用户提供优质服务，树立良好的物业服务企业的形象，促进企业的进步和发展。
4、加强对业主的教育和沟通
由于很多矛盾是由于专业知识与信息不对称，即业主对于物业管理相关法律法规、物业服务人员行为的不了解和误解造成的，因此，物业服务企业可以通过举办社区科普知识宣传会、物业管理知识竞赛等方式，对业主进行物业管理相关知识的培训;同时，可以通过节假日举办联欢活动等方式，与业主建立良好的关系;出现问题时，要摆正自己位置，多做些换位思考，站在业主的立场上感受，不能以简单暴力方式解决，多与业主进行沟通和交流。总之，通过创新服务，加强社区精神文明建设等方式促进企业与业主之间的相互理解和支持，从而减少冲突。
三、小结
综上所述，只有通过社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的共同努力，建立一个“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态的物业服务市场，才能有效地化解住宅小区物业服务企业与业主的矛盾，减少冲突。
参考文献
[1]、2008年中国物业管理行业研究咨询报告[Z], 中国调研报告网, 2008.03
[2]、北京<物业管理条例>执法检查暴露问题[N], 中国青年报, 2007.10.31
[3]、赵昕, 论如何处理与业主委员会的关系[J]《, 中国物业管理》2006.5:16-17
[4]、七成物业纠纷官司, 物业替开发商背黑锅[N], 北京青年报, 2006.03.13
[5]、物管普遍存在的五大矛盾[J], 《蜀都房地产》, 2004.10
[6]、物业管理行业生存状况调查报告[R], 中国物业管理协会, 2008.5
篇4：物业小区业主服务手册
自2016年元月以来，我们所在小区的物业公司为创收，未经业主委员会或全体业主同意，就将小区内临近街道的休闲广场租赁给不同的商家开展各种商业活动，并已从中获利7万余元。近日，我们曾以广场是全体业主的公共用地，所得收入应归全体业主为由，要求物业公司将之抵减业主应缴的物业管理费。但却遭到物业公司拒绝，理由是出租小区广场，是物业公司利用管理权限自行开展的创收，不仅未对业主的生活造成任何影响，还方便了业主选购商品，业主无权干预。请问：物业公司的说法正确吗？
读者：杨秀芬
杨秀芬读者：
物业公司的说法是不正确的，即场地费应归全体业主共有，可以用于折抵全体业主应当缴纳的物业管理费。
首先，小区内的广场属于全体业主所共有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案小区内的广场，作为全体业主休闲的公共场所，无疑其占有、使用、收益、处分权都应当归全体业主所有。其次，物业公司不能因具有管理权限而对广场作出处分。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”即在任何情况下，物业公司也只能是一个受委托的管理者，而无权擅自代替全体业主作出任何决定。物业公司要将广场租赁给商家用于开展商业活动，理应征得业主委员会或全体业主同意，否则就是越权。即使已经获得同意，物业公司也只是受业主委员会或全体业主委托，代替业主委员会或全体业主帮助业主行使权利。再次，物业公司无权获取因租赁广场而产生的收益。正因为广场属于全体业主共有，物业公司只是管理人，决定了基于广场产生的场地费收益，也必须归全体业主共有，由全体业主决定具体如何处分或分割，包括决定是否用于抵减业主的物业管理费。如果物业公司因为利用广场进行创收，付出了额外的劳动或支出，只能获取适当的劳动报酬或从中扣除已花费的必须费用，而无权私自占有全部租金。
北京 王楠
篇5：某某小区业主手册
***业主手册
业 主 须 知
为了给业主创造更加便利的生活空间，以及更好的使用、维护各类设施，敬请各住户阅读并执行以下“业主须知”。
一、保修事宜
1、保修责任：
正常保修事项，全部由开发公司组织实施。若属使用不当或人为造成房屋、设备、设施损坏的有其行为人承担修缮费用。
2、物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备，物业规划内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任，费用从公共维修资金中列支。
3、业主承担物业内自用部位设备、设施的修缮责任。
4、凡属使用不当或人为造成房屋、设备设施损坏的，由其行为人负责修复和给予赔偿，也可委托物业公司代为有偿修复。
二、秩序管理
1、交通秩序
A、遵循区内设置的各种交通信号和标志，按规定线路慢速行驶;B、停车时务必放在停车场所指定位置，严禁停放在交通路口、绿化地或消防通道上;业主或租户应将车辆停放规定车位内，严禁占用他人车位；
C、严禁3吨以上的车辆驶入***内;D、严禁进入***内鸣喇叭，车速请控制在5公里/小时以内； E、住户车辆长期在***进出和停放的，应将业主信息、车辆信息等到物业客服中心登记，便于我们日常对于交通秩序的有效服务管理;F、购有车位的业主，实行一位一卡制；如车辆信息更换，业主需主动前往物业客服中心进行登记。
G、机动车、非机动车进出小区，业主应主动出示或刷业主卡，方可通行；如业主拒不出示相关证件或业主卡，岗亭人员有权不予以放行。
2、秩序措施
为保障业主家居财产安全，本区实行封闭式管理，并在公安部门的指导下对本辖区实行24小时治安巡逻。为确保万无一失，特请住户注意：
A、正确使用各种安全设备，防止损坏和误报;B、进出房间时请留意防盗门是否锁好，勿随意让陌生人进入居室;C、发现可疑人员和现象，有责任和义务及时向物业客服中心和公安部门报告;D、外来人员进入本辖区，业主应要求受邀人员主动到门岗亭做好来访客户登记;E、一旦发现被盗或有情况，请及时通知物业客服中心或公安部门。F、***的来访者和外来施工人员须在门岗治安部登记或办理临时通行证;G、来访者和外来施工人员有义务接受***秩序人员的检查;H、紧急情况时，为保证***全体业主的安全,秩序 人员有权力拒绝任何人士进入本***内。
3、环境秩序 噪音、骚扰等的管理，为维护安静的居住环境，各住户在收听广播、收看电视，在家中卡拉OK或娱乐聚会时，请尽量降低音量，勿影响他人休息，如住户受到噪音干扰时，可与物业客服中心联系，物业客服中心将出面协调；
4、饲养宠物的管理
A、到公安部门办理宠物准养证； B、各住户不得在单元内饲养家禽；
C、禁止带宠物在公共场所玩耍，否则出现伤人事故责任自负； D、不得让宠物污染公共场所卫生或影响他人。
四、爱护公共设施
公用设施包括道路、绿化、花架、垃圾设施、配电室、阅报栏、公共照明、公共建筑物、排污井沟、文化活动场所、各种管网、停车场等。
以上设施旨在方便居民生活，改善居民环境，请各位住户爱护珍惜，不可更改或损坏这些设施，不可在道路、树干及公用地方晾晒衣物，不可在房屋的公用屋面、楼梯间、走廊等地方挂放、储放家具或杂物等。
五、环卫绿化
为保持优美的居住环境，请住户自觉遵守市容卫生的有关规定。公共清洁服务由物业管理部统一实施，住户室内清洁工作由住户自行负责。
每天将生活垃圾滤干装入塑料袋中，投放于***内设置的垃圾桶内。不要放在楼梯口、走廊和草坪；
A、不要将垃圾、茶叶渣等杂物投入厕所或下水道，以免堵赛管道； B、公共场地，如楼梯间、走廊、公共休息处，不准私人摆放家具、堆放杂物、不要乱涂、乱画、乱贴，禁止向楼下扔杂物、泼水等； C、爱护花草树木，不要在绿化带内乱扔烟头、果皮和杂物，不要随意践踏、破坏草坪，以免影响整体绿化环境；
D、根据条例及有关规定，查处违法、违章行为，竭力为用户创造一个安全、文明、优美、舒适的居住环境。
六、社区文化建设
为丰富社区娱乐活动，长湖物业中心将组织、鼓励和支持居民有组织的开展丰富多彩的群众文化娱乐活动，以增强社区的凝聚力和向心力。如：球类、扑克牌、舞蹈、医疗查体等健身活动；组织开展“我爱设区”义务劳动、演讲比赛等活动；组织党员开展“党员奉献日”活动，国内外重大事情披露等等。
业 主 公 约
为加强对***小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保证物业的安全与合理使用，根据国务院颁发的《物业管理条例》和《南宁市城市住宅小区物业管理办法》和其他有关规定，特制定本公约。
一、业主的权利：
1、依法享有所拥有的物业的各项权利。
2、依法合理使用房屋建筑物共同设施、共同部位和本物业内公用设施和公用场所的权利。
3、有权按有关规定进行室内装修。
4、有权根据房屋建设共同部位、共同设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业中心组织修缮。
5、有权自己或聘请他人队伍对自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合理修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。
6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。
7、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。
8、有权向物业管理部门进行投诉或提出意见与建议。
9、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求物业中心或业委会沟通协调，并强制维修养护，按规定分摊费用。
二、业主的义务
10、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理法规政策规定。
11、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。
12、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
13、按规定交纳物业管理费及代收的水、电等费用。
14、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装修管理规定，并填写装修申请表，报物业中心工程部批准后，交纳装修押金后方可按规定施工，完工后由物业中心工程部进行查验，如无违规、违章或妨碍他人正常使用物业的现象，押金予以退还，退装修保证金一并结清物业部代收的水费、电费及物业管理服务费等。如若违反装修管理规定，视违反情况要求限期恢复加固并处以罚金。
15、业主请物业人员对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修养护，应付有关费用。
16、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。
17、明白并承诺业主及非业主使用人与物业中心在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。
18、在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局。
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施及场地。
（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供暖、煤气、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾。
（6）违法规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒有害、危险物质。
（7）践踏、占用绿化用地，损坏、图画园林建筑小品。（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点。（9）乱贴、乱挂广告牌。（10）随意停放车辆和鸣笛。
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为。（12）违反规定饲养家畜、家禽及宠物。（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
三、违约责任
19、违反本公约业主义务中有关规定的，物业中心有权处理，并要求限期整改，逾期不整改的有权强制整改，包括采取法律诉讼等措施，对本物业公共利益造成损失的，物业中心有权要求责任人予以赔偿并承担违约金，强制整改措施予以公告。赔偿金和违约金的项目标准，由物业中心议定核准后执行。
20、业主不按规定交纳水费、电费、物业管理费等以及赔偿金、违约金的，须增交滞纳金，无正当理由逾期一个月仍拒绝交纳的，物业中心有权采取停水或通过法律诉讼等催交措施。
四、其他事项
21、本公约在业主大会由业主委员会进行公示，已住业主签字，并经50%已住用业主签字后生效。
22、本公约对本物业所有业主或业主使用人具有同等效力，业主更换，本公约继续生效。
23、业主之间、业主与物业中心之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请物业管理主管部门调解。
24、本公约一式两份，业主、物业中心各执一份。本业主所拥有的物业： 楼 层 室
业主（签章）： 物业中心（签章）： 联系电话： 服务电话： 年 月 日 年 月 日
安全防范管理规定
第一条：为维持***正常的工作生活秩序，营造一个安全、稳定的生活环境，依据国家有关法律、法规和《***物业管理办法》，特制定本规定。
第二条：由***物业中心对***的安全防范工作实行统一管理。第三条：***物业中心安全防范管理的职责：
（一）严格执行国家治安条例，密切配合当地公安部门做好社区的安全防范工作。
（二）实行全天候巡逻值班制度，对重点区域、重点部位三小时至少巡查一次，***出入口24小时站岗值勤，发现治安隐患及时排除和制止。
（三）负责机动车辆、电动车、自行车的管理，维护交通秩序。
（四）在发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，依法维护社区居民的合法权益，及时采取抢救、补救措施，制止事态进一步恶化，维护现场秩序，及时通知公安部门并协助办理。
（五）定期向社区居民宣传交通安全知识、法规，对***机动车驾驶员档案实行物业交通安全办公室集中管理。
第四条：维护治安人人有责，全体业主应积极主动参与安全防范管理工作，并做到一下几点：
（一）遵守国家治安管理的有关规定。
（二）密切配合物业中心的安防管理工作，在物业中心秩序人员因故查询时，应积极配合。
（三）敢于制止、举报破坏治安秩序或造成治安隐患的人和事。
（四）增强自我安全防范意识，注意锁好住宅门窗和自己的车辆，进出时注意周边环境，防止让陌生人跟进。
第五条：居住区内严禁下列妨害公共安全和社区治安秩序的行为：
（一）从楼上往下抛扔杂物。
（二）未经物业中心允许，在公共场所堆放杂物。
（三）非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用易燃易爆、剧毒、放射性物品，非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制工具。
（四）使用气枪在居住区内进行射击活动。
（五）非法侵入他人住宅，损坏他人财物。
（六）利用住宅聚众赌博或窝藏各类犯罪分子和嫌疑犯等不良人员。
（七）制造、出租、出售、复制或传播黄色书刊、淫秽录像等物品。
（八）故意损坏垃圾车（垃圾桶）、路灯、消防栓、电表、水表及各种箱体等公共配套设施。
（九）利用住宅进行嫖宿卖淫活动。
对于实施上述行为者，物业中心秩序人员有权给予制止和处理，情节严重的，提请公安部门依法追究法律责任。
消 防 管 理 规 定
第一条 为预防***火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，根据国家法律、法规，结合实际，特制定本规定。
第二条 有***物业中心协助市消防机关对***内实行统一的消防监督和管理。
第三条 物业消防管理的内容：
（一）积极培养消防意识，做好义务消防队的建立和培训工作。
（二）对全体员工和业主进行消防安全教育，普及消防安全知识。
（三）管理和维护各种消防设备。
（四）定期进行消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患。
第四条 ***所有人员都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火的义务，并有权对违反消防管理、妨碍消防安全的行为进行劝阻和制止。
第五条 ***所有居住人员不得有下列行为：
（一）违反消防安全规定，经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管等易燃易爆物品及各类剧毒物品
（二）将烟头及其他带火物品投向窗外。
（三）占用、堵塞***消防通道，破坏消防设施、器材。
（四）阻拦报火警或谎报火警。
（五）故意阻碍消防车赶往火灾现场或扰乱火灾现场秩序。
（六）未经公安消防机关许可，擅自清理火灾现场、挪动现场物迹或干预、阻扰火灾调查工作。
第六条 违反上述第五条之规定的，物业中心有权警告、制止，并视情节轻重提请公安消防部门依法对其进行处理，追究法律责任。
卫生保洁管理规定
第一条 为加强***卫生保洁工作的管理，创造清洁、优美、舒适、文明的生活环境，促进精神文明建设，根据有关法律、法规，结合实际，特制定本规定。
第二条 ***的卫生保洁管理由***物业中心统一负责。
第三条 ***的所有人员都应尊重保洁人员的劳动，不得妨碍阻挠保洁人员的工作。
第四条 ***所有人员都应做到：
（一）爱护公共环境卫生，不随地吐痰，不乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物。
（二）不得损坏和擅自移动保洁设施。
（三）讲文明、讲道德、讲卫生，自觉搞好家庭卫生和经营场所的卫生。
（四）做到垃圾袋装化，并按规定时间倒入保洁设施内，实现日产日清。
（五）严禁从窗口、阳台向下抛掷垃圾、杂物、废弃物等。
（六）有义务确保和维持所有污水渠、排水管道畅通。
第五条 对于违反上述各条规定的，***物业中心有权劝阻和制止，情节严重的，提请有关行政主管部门给予处罚。
园林绿化管理规定 第一条 为加强***的园林绿化管理，保护和改善***内的生态环境，提高环境质量和生活质量，根据《城市绿化条例》，结合实际，特制定本规定。
第二条 ***的园林绿化管理由***物业中心统一负责。
（一）制订园林绿化管理制度。
（二）管理与维护园林绿化设施。
（三）建立和培训园林绿化队伍。
第四条 ***所有人员都有爱护绿化成果和绿化设施的义务，有权对损害绿化成果和设施的行为进行制止。
第五条 ***内所有人员不得擅自砍伐和移植花草树木。
第六条 因经营、生活和交通事故造成绿化植物或绿化设施损失的，由责任单位或个人负责赔偿。
第七条 ***内的庭院、天台、候梯走廊、公共绿化区域禁止私自种植花草树木，所有园林绿化必须符合规划设计要求。
第八条 在园林绿化范围内禁止以下行为：
（一）攀折花木、采摘花草、损坏草坪，在树木上乱钉乱刻、栓绳、挂物。
（二）在草坪内停放车辆、堆放物料、晾晒物品。
（三）在绿地内挖坑取土、倾倒垃圾、排放污水。
（四）在树冠下或草坪内焚烧物品。
（五）在绿化用地上种植蔬菜或擅自种植其他花木。
（六）其他损害园林绿化植物及设施的行为。
第九条 对违反上述第七、八条规定者，***物业中心有权对其进行劝阻和责令赔偿，对屡劝不改的，可提请绿化行政主管部门依法追究责任。
***居民精神文明公约 为搞好***的精神文明建设，给广大住户提供一个文明健康的工作、生活环境，根据《南宁市民文明公约》和《***物业管理办法》，特制定本公约，敬请遵守：
一、遵守国家政策、法律法规的有关规定以及***的各项管理规定，做一个遵纪守法的居民。
二、讲究文明礼貌，加强道德修养，言谈举止要文雅得体，要尊老爱幼，家庭和睦。
三、不干扰他人正常生活，住户邻里要互相尊重，互相帮助，和睦相处，共享和平。
四、不把违禁品及黄色污秽的书刊、图片、光盘、录像带等带进社区和家庭。
五、不损坏公物，不破坏绿化，不随地吐痰，不说脏话。
六、爱护环境卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小便，不从窗口、阳台向下抛物和乱到污水。
七、不在公共场所、走廊堆放物品，不占用公共场所乱搭、乱建，填塞通道，不在建筑物上乱涂、乱画、乱贴及乱挂广告牌、指路牌等，保持建筑物原样。
八、爱护公共财物，维护公共设施，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境。
九、乐于助人，见义勇为，自觉维护居住区的公共秩序，敢于同违法乱纪行为作斗争，不损人利己，不见利忘义。
十、积极参加社区各种文体活动，提高科学文化和生活质量。
***房屋装修管理制度 第一条 为加强***房屋装饰装修的管理，确保装饰装修的工作质量和安全。维护全体业主的公共利益，根据建设部的规定，特制定本规定。
第二条 ***内所有住宅的装饰装修活动，必须接受***物业中心的管理，装修人不得拒绝物业中心人员对装饰装修活动的监督检查，以便更好的维护全体业主的合法权益。
第三条 居住区内任何单位或个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、投诉和控告。
第四条 凡进住***的住户，房屋需要装修时，应先向物业中心申报装修的项目，施工期限，填写住户装修申请表，交纳装修施工保证金，经物业中心批准后，方可施工。
第五条 ***内房屋装修活动禁止下列行为：
（一）破坏房屋结构 及配套设施的使用功能。
（二）搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面。
（三）拆改管道或燃气设施、管道。
（四）任意剔、凿楼板，切断楼板中的受力钢筋。
（五）使用对环境有污染或没有规格、型号、厂地、合格证书以及不符合消防要求或国家明令淘汰和禁止使用的装饰材料。
第六条 在装修过程中，物业中心人员有权例行检查，纠正违章，对违反规定者，酌情对其进行处理。
第七条 对于确实需要重新布局的情况，应事先递交专项申请和图纸，经物业中心及有关方面批准后方可在管理人员的指导下开始施工。
第八条 装修施工负责人必须教育其施工人员遵纪守法，熟悉***的有关规章制度，并严格遵守，否则由此引起的一切后果，均由施工队负责。第九条 未经物业中心允许，装修施工队不得在***内楼道、庭院等公共场所操作。
第十条 要加强装饰装修的消防管理和预防工作，施工队要做好用电、用火的安全防范措施，施工需进行电、气焊操作的，必须经物业中心批准同意后方可施工，对随便在楼内使用明火作业的施工单位和个人，物业中心有权勒令整改，造成严重后果的，追究其刑事责任。
第十一条 装修时，应保持施工现场、料厂的清洁卫生，不准将装潢垃圾倒在公共道路上，不准从楼上向下抛掷，需袋装投放到指定地点，由清洁工统一清运。
第十二条 装修不得在共用水管、电线上乱接、乱拉，如发生此类情况，将根据情节轻重进行处罚。
第十三条 装修时间必须安排在每天上午9：00至12：00，下午14：00至20：00，不得延长施工时间，否则，物业管理部有权给予停电、停水处理，施工人员不得在施工场所留宿，确需留宿者，要将留宿人员名单报物业管理部，经批准后方可留宿。
第十四条 住户装修完毕且没有违反装修管理规定的情况下，经物业管理员检查验收后，装修保证金予以退还，装修装潢所产生的垃圾要送到指定地点由物业管理部统一清运，住宅楼业主应缴纳装修垃圾清运费3元/平方米（如需凿墙体，则另加收装修垃圾清运费3.5元/平方米）。
第十五条 装修施工队必须严格按照有关规定进行施工，如装修人要求进行违章装修施工时，应解释说明，不予施工，否则，经物业中心人员检查发现有违章行为后，除装修人要承担相应责任外，装修施工队也要承担一定的责任。
篇6：物业小区业主入住模拟问答
一、小区基本情况（7）
1、占地面积167215平米；
2、总建筑面积29.7万平米：
（1）其中地上28.44万平米
①住宅总面积：23.8万平米：高层9.63万平米，多层12.6万平米，专家公寓1.57万平米；
②商铺：3.06万平米； ③小棚：1.34万平米； ④公共设施：0.24万平米。（2）地下1.26万平米
3、容积率1.7，得房率平均85%
4、建筑密度：25.2%
5、绿化率：45%
6、总户数：2880户（高层1324户，多层1535户，专家公寓21户）
7、停车位：2904个（地上1620个，地下1284个）
8、商铺租赁：
①内铺租赁费100.00元/平方·年，外铺租赁费200.00元/平方·年； ②内铺、外铺物业费2.00元/平方·月；
③水费是2.50元/方，电费是1.10—1.50元/度不等；
④内铺履约保证金是1000.00元/户，外铺履约保证金是2000.00元/户。
二、关于入住问题：（23）
1、此次交房的是哪幢楼？
答：此次交房的是：12#—27#楼住宅楼。
2、此次交房是否具备有交房条件？
答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现12#—27#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
3、交房时间？
答：现代城住宅小区12#—27#楼住宅楼于2013年10月1日起开始正式办理交房手续，因有几百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以请您配合我们的工作，耐心等待。
4、办理入住时要带哪些证件？
答：入住通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片各两张。
若业主未携带身份证，询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。如均未带，应向其解释：无法办理收楼入住手续，指引其携带有效身份证件再来办理。
5、办理入住能否找人帮助代办？
答：您可以委托他人来办理，但要有业主授权委托书原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入住手续，须向业主和代办人委婉解释说明。
6、如果业主是未成年人的应该如何办理？
应由其法定监护人代为办理，并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。
7、为什么前期服务协议物业公司是甲方？
答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。
8、如业主提出“是否可先验房再签约？” 答：为了提高收楼入住效率，把签约手续放在验楼手续之前。签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。
9、“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》有何区别？”
答：《临时管理规约》规范全体业主的公共行为，《前期物业服务协议》明确物业公司与业主双方的权利与义务，明确物业服务内容、服务标准和服务费用。
10、“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》有效期到什么时候？” 答：《临时管理规约》有效期：业主大会成立以后修订新的《管理规约》。《前期物业服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业服务公司签定新的《物业服务合同》生效时止。
11、为什么要填写业主入住登记表？
答：我们管理处建立业户档案可以方便遇到紧急事情时与您联系，以便更好地为业主服务；也可以方便派出所的户籍管理工作。
12、留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？
答：请您放心，物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律，业主资料由专人保管。没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。
13、你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？ 答：可以。
14、办了入住手续后，两书（《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》）就可以发下来的吗？ 答：对。
15、您知道业主委员会怎么组建？
答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。
16、小区包括哪些物业管理服务事项吗？
答：(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。
17、物业管理服务的针对特约服务有哪些内容？
答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。
18、物业管理服务有哪些项目和内容? 答：房屋公共设备、设施的使用维护管理；公共区域清洁卫生、绿化管理，除“四害”消杀服务；公共秩序、消防、车辆管理；社区文化活动的组织等。
19、物业服务企业是为售楼服务，还是为业主服务？
答：“为业主服务”是物业服务企业不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。20、物业管理的目的是什么？
答：(1)为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。(2)提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。
21、业主能否自己管理物业吗? 答：(1)物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业服务企业）来操作。物业服务企业既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。
(2)面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。
22、为什么要托管装修钥匙？
答：业主交房时可自愿托管给物业一把装修钥匙，在装修期便于物业替业主做好监管，及异常情况（渗漏水、跑水、燃气泄漏）等紧急处理。待装修完毕，正式钥匙启用后装修钥匙自动作废，如业主确有需要，并且联系方便能及时处理异常情况，可不用委托，但仍建议做委托。
23、燃气和供暖什么时候开通？
答：开发商内网施工结束，完全具备开通条件，具体开通时间最终以政府通知为准。
三、关于收费问题：（18）
1、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？ 答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。
2、入住总共需交多少费用？ 答：
1、业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交6个月的物业服务费；
2、预存水电费300.00元/户（水费预存100.00元/户，电费冲卡200.00元/户）。
3、现在收房后暂时不准备装修入住，水电费是否可先不交？
答：电表为插卡取电的预付费，若您不缴纳水电费，交房时将不能验收。
4、为什么预交物管费？
答：入住前期业主多忙于装修等事情，很少入住，加之现在交通不是很方便，为了方便业主和我们的工作，请您配合缴纳，也可多交至明年，谢谢！
5、如业主询问“物业费按实际面积还是建筑面积？” 答：业主入住时，物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算，在《房产证》办下来之后，按照《房产证》中载明的建筑面积计算。
6、我现在不拿钥匙，就可以不交物业服务费吗？
答：不可以，在您收到商品房交付通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物业服务费了。
7、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？
答：不可，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。
8、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？
答：那是肯定，全有备案。我们不会乱收费的。（若业主问到相关备案文件，可出示于2012年7月27日审批的“栖霞市物价局 栖霞市房产管理局关于对华安国际田园风光住宅物业收费标准的审核意见”）
9、物业服务费交纳后，服务标准达不到怎么办？
答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。
10、物业公司依据什么收取0.70元/平方来物业服务费？
现代城小区物业服务费的收费标准按《烟台市物业管理收费标准》，参照烟台市同类型、同档次物业的收费标准，根据现代城小区物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：住宅物业服务费标准实行政府指导价为0.70元/月/平方米；
11、物业费从什么时候开始计算？
根据华安国际·现代城的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》的约定，物业服务企业按照入住通知书约定时间即开展物业公共性服务，业主应按照约定时间到项目地收房，逾期视为自动收房。自公告规定时间起不管业主是否按期收房，物业费都自这个约定时间开始计收。
12、小区物业财务收支情况会定期公布吗？ 答：我们每年会向全体业主公布一次。
13、业主车辆车位使用费和车位服务费标准是多少？
答：车位服务费按烟价【2004】3号文件规定标准收取，车位使用费地上50元/月/位，地下车库120元/月/位。
14、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？
答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照《中中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通封闭住宅小区制定全市统一的指导价。具体收费标准由物业公司经栖霞市物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。
15、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？
答：(1)不可以。业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。(2)业主有意见，有权要求物业管理公司改正。
(3)如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。
16、如业主询问物业公司依据什么收取装修保证金？
根据《烟台市物业管理收费标准》规定：物业公司可以向装饰装修的业主收取装修保证金2000.00元/户（装修公司1000.00元/户，业主缴纳1000.00元/户）。物业公司在装修入住一个月后退还业主。
17、整改项目使用水/电,如何结算费用? 答：收楼入住当天验收小组会抄水、电表底数，如有整改项目，整改完毕后业主复验时，再抄一次水、电表底数，之前发生的实际费用由开发商承担。
18、装修需交纳哪些相关费用？
答：装修保证金，装修管理费、垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。
四、关于小区及房屋质量的问题：（14）
1、房屋存在质量问题怎么办？
答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。
2、哪些房屋的质量问题属于保修范围？
答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
3、业主询问房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成? 答：开发商为最快完成整改，已专门制定整改流程，所有关于整改项目的记录最迟在第二天上午移交到施工单位，施工单位将根据先后顺序进行整改。但集中收楼入住期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间。一旦整改完成，将立即电话通知业主。"
4、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？
答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。
5、我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？
答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。
6、我们家用电最大功率是多少？ 答： 4kw；
7、配套的防盗门质量合格吗？
答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的,您可以放心使用。
8、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？
答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。
9、我的房产证什么时候可以办下来？
答：具体情况请询问销售中心，可提供销售中心联系方式。
10、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？ 答：自己袋装化后，放到楼下垃圾箱内，我们会有专人清理。
11、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？ 答：不行，因为伸缩晒衣架影响美观，影响小区的外立面。
12、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？
答：业主可以安装防盗网，但前提必须是内置的，已不影响房屋外观为准。
13、入住后能否安装雨阳棚？如果不行是为什么？
答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，国家法规也是严厉禁止的。
14、修好后，是否书面通知？ 答：修好后，我们会电话通知您。
五、关于装修问题：（28）
1、办理装修需要哪些手续？
答：业主提出申请，装修队提供相关的营业执照和资质证明，施工图纸。（业主自主装修需提交保证书，经物业核准后方能施工）
2、为什么要签订《房屋装饰装修管理协议》？
答：为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序，为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，保证装饰装修工程质量和安全，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，明确房屋装饰装修管理规定。
3、装修人员一定要一同办理手续吗？ 答：是的，他们需要一同办理。
4、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？
答：根据国家建设部第110号令，装修必修选择有资质的装修公司，我们建议您不要请熟人装修。
5、为什么要收装修押金？
答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。
6、自己熟人装修能否不收押金？
答：那不行，请施工单位和熟人进行装修是一样的。
7、为什么收了物业服务费后，还要收装修垃圾清运费？ 答：服务费只包括生活垃圾的处理，而装修会产生大量的建筑垃圾，管理处必须请相关单位进行清运。
8、垃圾能否自行清运？如果不行，为什么？
答：原则上不行，因为装修垃圾在堆放时没有办法分清是那一家的，往往会造成纠纷，另一方面，自家的装修垃圾因为数量少，往往会出现堆放时间长的问题，影响了小区的环境，所以装修垃圾由物业公司统一清运。
9、我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？
答：不行，因为有的业主装修垃圾较多，有的垃圾较少我们不好核准收费标准，所以统一按建筑面积算。
10、建筑垃圾有没有指定的堆放点？ 答：有，装修垃圾按指示牌的地点堆放。
11、装修为什么不能用红砖？
答：红砖它破坏土壤同时也影响楼宇的承重结构，国家已明令禁止在建筑上使用实心红砖。
12、装修施工人员为什么不能在房内留宿？
答：装修人员成份比较复杂，夜间容易出现问题，极易影响到其它业主。若确实需要在室内留宿，要业主签署《留宿担保书》，并附有留宿人员的身份证复印件。
13、装修人员能否在施工房间内做饭吃？
答：不行，在施工现场易燃烧材料和化学品较多做饭不安全，有很大的安全隐患。
14、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？ 答：直接到物业客服中心申请，申报更改方案。
15、现代城的楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？
答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解，或进行室外吊装。
16、能否自行改燃气气管道？
答：不行，改煤气管道必须由燃气公司专业的人员进行。
17、对讲位置不好，能否自行改装？ 答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。
18、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？ 答：不行，住宅的外立面是绝对不允许被破坏的。
19、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？
答：不行，如果出现位置不够的情况，也需要物业公司统一进行安排。20、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？
答：建议您最好要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大
21、业主装修房屋应注意哪些事项？
答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。
22、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？
答：（1）首先装修管理是物业管理的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外统一后期物业管理等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。
（2）《山东省物业管理条例》规定：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前；应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约；禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
23、为什么要建议业主装修垃圾要由物业公司统一清运？ 答：（1）方便业主，免去业主负担。（2）保障小区公共卫生环境。
24、为什么装修押金要完工一段时间后才退还？
答：（1）房屋装修质量必须有一个使用周期，方可看出装修真正质量。（2）对施工队有一定制约，对业主的装修质量、保修服务有一定保障。（3）因施工质量问题造成业主、小区公共设施损失的可有一定补偿。
25、房屋装修为什么要选择专业施工队伍？
答：（1）专业队伍有专业的技术人员对各方面施工规范比较熟悉；施工程序规范，对装修的质量有一定保障。
（2）有一定的公司信誉，有利于房屋的保修；有利于物业公司的装修管理。（3）没有执照与资质的施工队伍，根据装修行业规定没有承接装修工程的资格。
26、您知道严禁住户自行安装有碍外观的设施是什么吗？
答：为保障小区房屋外观的整齐划一，物业公司严禁自行住户安装如防盗网、雨阳逢、花架、伸出式晒衣架、封闭阳台等等。如果确有需要应报物业公司，物业公司将协调相关部门组织业主统一安装。
27、窗户没有纱窗怎么办？
答：您可以安装您自己喜欢的样式的内置纱窗。
28、住户装修有哪些禁区？
答：（1）破坏承重墙，改变房屋承重结构。（2）超额增加楼面荷载，超负荷吊顶、安装大型灯具或吊扇等。（3）任意剔凿楼板，切断楼板中受力钢筋。（4）破坏厨房、卫生间的地面防水屋。（5）不经穿管直接埋设电线。（6）不得拆改燃气等配套设施，使用任何装修材料遮盖燃气管道及气表。（7）使用对环境有污染的装修材料和不符合消防要求的装饰材料。见《山东省家庭居室装饰装修管理办法》
六、其他问题：（20）
1、本小区属哪派出所管辖？ 答：中桥派出所。
2、要迁移户口怎么办理？
答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。
3、入住后电费、水费到哪去交？ 答：到小区物业客服中心进行缴纳。
4、电话、有线、宽带要自己去办理开通吗？ 答：是的，也可以委托管理处统一办理。
5、有线，宽带是哪一家公司的？
答：网通、铁通（暂时物业公司代办铁通业务）
6、物业公司提供哪些特约服务？
答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。
7、小区是否执行24小时封闭管理？ 答：是的。
8、监控室是否有专人24小时值守？ 答：是的。
9、能不能养宠物？
答：养宠物必须有养犬证，严格按照烟台市市区养犬管理办法执行。
10、如果车辆丢失，划坏，物业负责赔偿吗？
答：不负责，您所交纳的费用是场地维护费和场地租金，不包括保管费。
11、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？
答：不是。是由装修施工队负责，我们也可以为你维修，但您需要交纳相关成本费用。
12、小区内的路灯亮灯时间？
答：晚六点（光控）到早上四点半点，且根据季节进行调整。
13、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？ 答：中桥小学和中学。
14、我们这里的邮政编码是多少？ 答：265300
15、电话24小时都有人接听吗？ 答：对。物业管理处24小时有人值班。
16、市政等相关职能部门的电话是多少？可否提供？ 答：可以提供，在我们发放的业主手册上就有。
17、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？
答：管理处有开展很多有意义的活动，在开展前会广泛征求业主的意见。
18、本业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？
答：根据物业服务合同，如果我们按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。
19、在已交纳停车费的情况下，车辆在停车场被盗，物业负多大责任？ 答：物业公司收取的停车费是小区卫生、道路维护费、看管人工资、车位使用费，并非车辆保管费。小区停车场与车主之间是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对丢失的车小区没有过错，不承担赔偿责任。物业公司可视情况与车主协商适当给予补偿。
20、业主家被盗，损失是否由物业公司赔偿？
答：物业管理公司在住宅小区内开展治安管理，主要是保证小区公共环境的治安秩序，同时也有防范小偷及其他作案者进入小区，保证小区家庭安全的作用。业主家被盗，物业公司是否有责任进行赔偿，主要取决于两个因素：
（1）是内盗还是外盗。如是内盗，物业公司是无能为力的，也是难以防范的。因为小区内的住户家庭都是亲朋好友，无从判断。
（2）如是外盗，要分析物业公司有没有作为。如是门岗在岗时，而且巡查岗巡查力度正常，作案者是通过其他途径进入小区作案的，物业公司不承担主要责任，也不应赔偿业主损失。反之，作为物业公司要承担连带责任，根据损失量的多少，物业公司的失职程度来作相应的处理
另：办理交房手续时：
1、内勤人员在办理交房手续时尽量说服业主托管一把钥匙在客服中心，统一说辞：目前现实情况是交通不方便，若有急事业主不能马上赶赴现场等。。
2、外勤在带业主验房时首先应该把给业主发放的3把单元门钥匙全部试一遍，统一说辞：由于单元门钥匙为方便业主，物业在接管后自己配的钥匙，虽然我们全部试过一遍，为避免出现锁匙不配套，所以全部试一下。。外勤在验房时即使房间门开着，也要试一下钥匙是否能打开防盗门，防盗门是不是好用等。
3、外勤在验房时一定要告知业主电表箱的位置，经业主同意后方可将电卡插入电表取电。
4、外勤在验房时一定要告知业主户内水管用途（比如开关阀门、太阳能上水阀等）。
5、外勤验房时应主动提醒业主验收房屋太阳能，若天气晴好正常工作时间验房尽量不打水验收，建议（男）业主到屋面去验。
6、外勤在验房时若发现房屋质量问题而业主未发现，可不要写在验收记录表上，报修到内勤处，后期再联系施工单位进行维修。
由小编漫步云端整理的文章物业小区业主服务手册（通用6篇）分享结束了，希望给你学习生活工作带来帮助。